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부동산 매매 시 양도소득세 얼마나 나오는지 궁금하신가요? 양도소득세 계산기로 자동으로 계산할 수 있습니다. 이 글에서 양도소득세 기본 개념과 세율, 자동으로 계산해 주는 계산기 사용법 알려드릴테니 세금 자진 신고/납부 전 꼼꼼하게 읽어보시기 바랍니다.
1. 양도소득세란?
양도소득세는 자산을 판매하거나 양도할 때 발생하는 소득에 대해 과세되는 세금입니다. 일반적으로 부동산, 주식, 채권 등이 해당되며 이 자산을 팔 때 발생하는 이익에 대해서 부과됩니다. 바꿔 말하면 자산을 팔고 발생하는 이익이 없다면 양도소득세는 납부하지 않아도 됩니다.
2. 양도소득세 계산 방법
{ (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 - 양도소득 기본공제 ) x 세율 } - 세액공제 - 감면세액
양도소득세 어떻게 계산하는지 식으로 알려드렸습니다. 아주 간단하게 정리한 것인데도 머리아프시죠? 각종 공제율과 세액이 얼마인지 따로 계산할 필요 없이 양도소득세 계산기에 입력만 하면 알아서 계산해 주니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
3. 양도소득세 계산기 이용 방법
양도소득세 계산기로 자동으로 쉽게 계산하는 방법 알려드리겠습니다. 인터넷 검색해 보면 다양한 양도소득세 계산기가 나오는데요. 그중 제가 사용하기에 괜찮았던 계산기 사이트로 계산하는 방법 설명드리겠습니다. 해당 사이트는 아래 링크 남겨 두었으니 참고해 주시기 바랍니다.
이용하는 방법은 간단합니다. 화면에서 자신이 해당하는 사항에 체크하고 입력해야 하는 내용만 넣어주면 됩니다. 제가 예시로 양도소득세 계산하는 방법 설명드리겠습니다.
💡예시
19년도에 조정대상지역에 8억짜리 아파트를 구입한 후 24년 1월에 15억에 매입한다고 가정해 보겠습니다. 필요경비는 취득세, 수리비 등으로 5천만원 들었다고 가정해보겠습니다.
해당사항인 기본공제, 조정대상지역 선택 한 후 취득가, 양도가, 필요경비, 취득일자, 양도일자 적어준 후 양도소득세 계산 해보았습니다.
5년 거주로 계산기가 알아서 장기보유특별공제액 계산하여 차감해 주고 양도소득세 세율구간 확인하여 적용시켜 총 납부금액이 얼마인지 지방소득세까지 계산하여 알려줍니다. 아주 똑똑하죠? 여기서 체크해야 할 부분은 필요경비인데요. 필요경비로 인정되는 것과 인정되지 않는 부분이 있어 계산기 입력 시 잘 확인하여 넣어줘야 하는데요. 어떻게 구분할 수 있는지 알려드리겠습니다.
4. 양도소득세 필요경비
앞서 말씀드린 바와 같이 필요 경비로 인정되는 항목이 있고 인정되지 않는 항목이 있습니다. 취득, 양도, 수리 시 발생한 비용은 필요 경비로 인정이 되며, 벽지나 장판의 교체비용은 필요경비로 인정되지 않습니다.
4.1 필요 경비 인정되는 항목
● 취득 시 비용: 취득세, 법무사 비용, 취득중개수수료, 컨설팅비용, 매수자 부담 양도소득세
●양도 시 비용: 중개수수료, 세무사 사무실 신고대행 수수료
●수리 시 비용: 발코니 샤시/홈오토 설치비, 건물 난방시설 교체 및 공사비, 방 확장 등 내부시설 개량 공사비, 자바라 및 방범창 설치비 등
4.2 필요 경비 인정되지 않는 항목
벽지/장판 등의 교체비용, 싱크대/보일러 수리비, 옥상 방수 공사비, 하수도관 교체비, 화장실/마루 공사비, 오수 정화조 설치 및 교체비 등
4.3 입증 서류
필요경비로 인정을 받기 위해서는 해당 내역의 지출 사실을 입증할 수 있는 계약서나 영수증이 필요합니다. 공급자의 인적사항과 공급일자, 금액 등이 명시가 되어 있는 신용카드 영수증, 현금영수증 또는 세금계산서 등으로 입증 서류를 제출해야 합니다.
5. 2가지 절세방법
양도소득세를 절세할 수 있는 가장 쉬운 2가지 방법 알려드리니 양도소득세 신고 납부 전 해당사항 챙겨서 조금이라도 절세해 보시기 바랍니다.
5.1 필요경비 증빙 챙기기
아무리 경비가 많이 발생하였다고 하더라도 그것을 입증할 수 있는 증빙이 없다면 필요경비로 인정되지 않습니다. 때문에 취득할 때부터 부동산과 관련된 지출의 모든 영수증과 내역을 모아두는 것이 중요합니다. 필요경비 금액을 최대한 많이 인정받아야 양도차익액을 줄일 수 있어 양도소득세를 줄일 수 있습니다.
5.2 공동명의로 변경하기
앞서 든 예시에서 공동명의였다면 양도소득세가 얼마로 바뀔까요? 다시 양도소득세 계산기 이용하여 계산해 보겠습니다.
공동명의로 계산할 때에는 공동명의 지분을 추가로 넣어야 합니다. 이때 지분대로 각각 계산하여 나온 금액을 합산해야 총 양도소득세를 알 수 있습니다. 예를 들어 50대 50으로 부부가 공동명의로 되어 있다면 지분 50%로 계산한 금액 x2를 해야 총 소득세가 나옵니다. 필요경비도 저는 반반으로 넣어서 다시 계산해 보았습니다.
계산할 때 취득가액과 양도가액이 지분율에 따라 재계산되어 양도세율이 낮아지는 효과가 발생하였습니다. 총 납부금액에서 2배 더하면 1.98억 정도로 나오는데요. 개인명의일 때보다 공동명의일 때 양도소득세 약 3.1천만원 감소했습니다.